اصول اولیه اجاره خانه در آلمان و اروپا

پیدا کردن آپارتمان مناسب و اجاره خانه در آلمان معمولا کاری خسته کننده و وقت گیر است، علی الخصوص برای افرادی که تازه به آلمان مهاجرت کرده‌اند.
در این مطلب که برگرفته از مطلب منتشر شده در وب‌سایت The Local هست، به نکات اولیه در بحث اجاره خانه در آلمان می‌پردازیم.

  1. این کار نیاز به زمان زیادی دارد

اولین چیزی که باید بدانید این است که شما باید وقت زیادی را صرف این کار کنید.
بسیاری از افرادی که تجربه زندگی در آلمان را دارند اولین و سریع‌ترین قدم را سکونت در یک آپارتمان اشتراکی تا پیدا کردن خانه مشخص می‌دانند. در آلمان به خانه‌های اشتراکی Wohngemeinschaft یا به اختصار WG گفته می‌شود. گرچه این امر ممکن است هیجان انگیز و ازران‌تر باشد ولی ساده نیست و قطعاً زندگی با افرادی که از قبل آشنایی ندارید و احتمالاً از فرهنگ‌های متفاوت هستند ممکن است سخت باشد اما از دیدگاهی دیگر نیز ممکن است به تطبیق شما در جامعه کمک کند. برخی نیز برای مدتی از AirBnB یا وب‌سایت‌های مشابه استفاده می‌کنند.در مورد WG ها باید بدانید جابجا شدن به یک WG می تواند پریشانی های خاص خودش را ایجاد کند ولی روند کار از نظر تئوری ساده است.

اولریش رپرتز، سخنگوی انجمن مستاجران آلمان، میگوید کسی که با یک حقوق متوسط ​​در شهری بزرگ قصد زندگی دارد، باید بداند که شکار یک آپارتمان مناسب در نقاط مرکزی شهر معمولاً زمان زیادی لازم دارد. هر چه این زمان بیشتر باشد شکار بهتری نصیب او می شود.
این نکته شایان ذکر است که معمولاً افرادی که مهاجرت کاری به آلمان یا هر کشور دیگری داشته‌اند، می‌توان گفت حقوقی بالاتر از حد متوسط جامعه دریافت میکنند و معمولاً در قشر با درآمد خوب قرار می‌گیرند که تا حدودی شرایط را ممکن است آسان‌تر کند.

پیشنهاد می‌کنیم در هر کشوری که بدنبال محل سکونت هستید، وب‌سایت های اصلی خانه‌یابی آن کشور را پیدا کنید؛ متنی مناسب به زبان آن کشور آماده کرده و در این وبسایت‌ها اقدام به جستجو کنید. این متن می‌تواند شامل وضعیت شما (و خانواده) باشد، مثلاً اینکه کی مهاجرت کردید و کار و تخصص شما چیست و … و اینکه قصد دارید از چه تاریخی در یک منزل جدید سکونت کنید، و طبعاً ابراز علاقمندی به گرفتن وقت برای مشاهده‌ی منزل از نزدیک.
در آلمان یکی از معروفترین های این قبیل سایت‌ها immobilienscout24 هست که می‌توان گزینه‌های خاصی را هنگام جستجو مشخص کرد تا نتایج مورد نظر را دید مثلاً متراژ، اجاره، تعداد اتاق، طیقه، نوع گرمایش، منطقه و غیره. سپس از داخل همان وبسایت براحتی میتوان برای دیدن منزل اقدام کرد.

گاهی ممکن است با یک آگهی برخورد کنید که شرایط خیلی عالی دارد و قیمتی بسیار پایین. ۹۹ درصد اوقات این موارد دروغی و جهت کلاهبرداری است؛ مثلاً شخص آگهی‌دهنده اظهار میکند که در حال حاضر در خارج از شهر/کشور اقامت دارد و نمیتواند حضوری خانه رو به شما نشان دهد، لذا از شما طلب یک سپرده می کند تا کلید را توسط پست در اختیار شما قرار دهد. و داستان‌های مشابه. هیچگاه قبل از دیدن خانه و امضا قرارداد نباید پولی پرداخت شود!

  1. همیشه برای پیشنهادات جدید نگاه کنید

بازار مسکن در شهرهایی مانند برلین و مونیخ فوق العاده رقابتی است – نگران نشوید اگر یک صف ۳۰ نفره یا بیشتر از افراد خارج از درب یک آپاتمان برای بازدید حضور پیاده کرده اند.

رپرتز می گوید: “به خصوص در شهرهای بزرگ و شهرهای دانشگاهی، کمبود هزاران آپارتمان وجود دارد. نتیجه این امر این است که اجاره – به ویژه قراردادهای جدید – طی سال ها افزایش یافته است.”

در این شرایط، سرعت بسیار مهم است. مدیران املاک، انتخاب مستأجران را اغلب از لحظه ای که یک پیشنهاد آنلاین ثبت می‌شود شروع می کنند. اولین افرادی که درخواست برای مشاهده را ارسال می کند، می توانند شانس بیشتری داشته باشند، زیرا صندوق های پستی مختلف را با درخواست های خود پر نمی کنند.

اغلب وب‌سایت‌های خانه‌یابی دارای این قابلیت هستند که هرگاه آگهی جدید منطبق با شرایط شما منتشر شد، برای شما یک ایمیل اطلاع‌رسانی ارسال شود که در شرایطی که بازار رقابتی است خیلی مفید خواهد بود.

  1. قبل از شروع کار، خود را آماده کنید

اولین احساس پس از مشاهده درخواست واقعا مهم است. مشاورین املاک اعتقاد دارند اگر درخواست بازدید شما مورد قبول واقع شده باشد شما حتما یکی از اشخاص مناسب برای اجاره هستید ولی احتمالا کماکان یکی از ده‌ها تن از نامزدهای انتخاب شده برای دیدن ملک خواهید بود. در اینجا اهمیت متنی که هنگام درخواست آنلاین ارسال می‌کنید مشخص می‌شود.
همچنین یکی از راه های خارج شدن از این صف این است که بهنگام دیدار از از آن منزل تمام مدارک شما آماده باشد. (این نشان می دهد که شما آمادگی رسیدگی به بوروکراسی های سنگین آلمان را دارید.)

بنابراین اطمینان حاصل کنید که شما از قبل رسید حقوق سه ماه گذشته و یک کپی از گذرنامه و اقامت خود را به همراه دارید. افراد خویش‌فرما یا صاحب‌کار، می‌بایست یک نامه یا گزارش ممهور از مشاور مالی خود که نشان‌دهنده وضعیت درآمد خالص می‌باشد ارائه دهند.
درصورتی که قبلاً مستاجر بودید، همراه داشتن Mietschuldenfreiheitsbescheinigung بسیار مفید خواهد بود: این کلمه‌ی عجیب غریب نامه ای از صاحبخانه/اجاره‌دهنده قبلی شما است که تایید می کند اجاره ها به موقع پرداخت شده است. (و اگر بتوانید این کلمه را در حین صحبت با مسئول ساحتمان (Hausverwaltung) بیان کنید، دوچندان تحت تأثیر قرار خواهند گرفت. 🙂 )

در آلمان ممکن است اجاره‌دهنده از شما درخواست گزارش Schufa کند؛ بطور خلاصه گزارشی است از اعتباری مالیِ شما که ریسک همکاری با شما را مشخص می‌کند.
معمولاً برای افرادی که کمتر از یکسال در آلمان سکونت داشته‌اند این گزارش سابقه‌ی خاصی نخواهد داشت. در چنین شرایطی پیشنهاد می‌کنیم بهنگام مشاهده منزل درصورت پرسیدن درباره‌ی شوفا قید کنید که اخیراً به آلمان مهاجرت کردید برای همین هنوز سابقه‌ی شوفا ندارید؛ همچنین می‌توانید در کنار سایر مدارک، قرارداد کاری یا یک نامه از کارفرما که مشخصاً قید کند حقوق شما و مدت زمان قرارداد شما چگونه است (Einkommenbescheinigung)، ارائه نمائید.
در هر صورت، دریافت گزارش شوفا سالی یکبار رایگان هست و با پرکردن یک فرم و تحویل آن به اداره پست، پس از دو هفته معمولاً این گزارش را دریافت می‌کنید. برخی مراکز پست هم در ازای پرداخت کارمزد بطور آنی این گزارش را ارائه می‌کنند. (در آینده مطلبی درباره‌ی شوفا منتشر خواهد شد)

  1. تاریخچه مدیر ساختمان را بررسی کنید

در آلمان، شما عموما با بطور مستقیم صاحبخانه برخورد نمیکنید، بلکه با Hausverwaltung طرف می شوید که مجموعه ای از املاک را برای صاحبخانه ها مدیریت می کند. این شرکت‌ها از دید بالا همان مسئولیت‌های مدیر ساختمان در ایران را دارند اما با گستره‌ای وسیع‌تر و تخصصی.

برخی از این شرکتها بهتر از بقیه هستند. همیشه کمی تحقیق در اینترنت برای بررسی اینکه آیا پرونده‌های قانونی علیه Hausverwaltung وجود دارد یا نه، با ارزش است. به عنوان مثال GMRE، یک شرکت که هزاران ملک را در برلین مدیریت می کند، متهم به استفاده از ترفندهای مختلف برای تقلب و گرفتن پول از مستاجران است. این اتهام از سوی RTL ارائه شده است.

رپرتز یادآور می شود: صرفاً بر اساس یک مکالمه با شرکت مورد نظر سخت است که بگوییم چقدر Hausverwaltung قابل اعتماد است. اما او اشاره می کند که معمولاً نمونه‌های بهتر همیشه اطلاعات عمیق تری از منطقه اطراف ملک دارند؛ آنها میدانند که مغازه ها در این منطقه کجا هستند و نزدیکترین مدارس و مهد کودکها کجا قراردارند.

  1. همیشه از این سؤالات در بازدید خود استفاده کنید

رپرتز توصیه می کند که هر کسی که به بازدید می رود، همیشه باید حداقل چند سوال اساسی را بپرسد:

  • اولا باید بدانید که آپارتمان متعلق به یک فرد خصوصی است یا به یک شرکت املاک تعلق دارد، زیرا احتمال لغو قرارداد شما توسط مالک خصوصی بیشتر است، چون ممکن است در آینده تصمیم به استفاده شخصی از آپارتمان بگیرد.
  • سوال بعدی این است که آیا برنامه‌ای برای مدرن‌سازی ساختمان وجود دارد، که منجر به این شود که صاحبخانه خواهان اجاره بالاتری باشد.
  • ثالثا باید اطلاعاتی در مورد هزینه های گرمایش و هدررفت انرژی در گذشته داشته باشید تا بتوانید در مورد مبلغی که شما احتمالا در ورای اجاره اصلی (Kaltmiete) خود پرداخت می کنید (اجاره بدون هزینه های اضافی) تخمینی داشته باشید.

رپرتز یادآور می شود که Hausverwaltungen همیشه سعی خواهد کرد که یک نمایش خوب از ملک را در یک بازدید ببینید. او توصیه می کند که حداقل دو بار و در زمان های مختلف به بازدید خانه بروید.

نهایتاً پیشنهاد می‌کنیم از پرسیدن هیچ سوالی درباره منزل خجالت نکشید چون ممکن است در آینده برای شما ناراحتی ذهنی و یا حتی دردسر ایجاد کند.
همینطور اگر به زبان کشور مسلط نیستید، پیشنهاد می‌کنیم یک دوست یا همکار را بهمراه خود داشته باشید که به زبان مسلط بوده و در امر اجاره تجربه قبلی داشته است.

  1. مراقب این ترفندها باشید

بطور کلی شما پیش از اجاره، یک قرارداد می بندید، یک سپرده برای مبلغ اجاره تحویل می دهید که معمولاً معادل دو یا سه اجاره سرد هست؛ به طور معمول شما می توانید اعتماد کنید که آلمانی‌ها به قول و قرار خود پایبند هستند اما نه همیشه!

رپرتز می گوید: قراردادهای اجاره معمولا ده تا ۲۰ صفحه طول می کشند. اغلب مشخص نیست که هزینه‌های اضافی توسط مستاجر انجام می شود یا مالک. مثلا آیا مبلغ اضافه‌ای بابت مبله بودن خانه در انتها کسر می شود، و یا اینکه آیا مجبور به نقاشی کردن یا بازسازی آن در انتها هستید.

او هشدار می دهد که شما هرگز نباید بلافاصله قراردادی را امضا کنید. می توانید آن را به Mieterverein (انجمن مستاجران) ببرید تا آنها آن را برای شما ارزیابی کنند. با یک هزینه سالانه، می توانید به Mieterverein بپیوندید، و سپس از مشاوره یک متخصص در حقوق مستاجران بهره مند شوید.

البته نکته‌ی جالب این است که بر اساس قوانین اتحادیه اروپا، مستاجر از حقوق مناسبی برخوردار هست و اگر در قرارداد بندی غیرقانونی وجود داشته باشد قرارداد فاقد ارزش است و دادگاه به نفع مستاجر رای خواهد داد. (یک پیشنهاد ثانویه کلاً برای زندگی در اروپا استفاده از بیمه‌های قانون/دادگاه هست که در آلمان بنام Rechtsschutzversicherung شناخته می‌شوند)
در آلمان، در شرایط عمومی معمولاً قراردادهای اجاره بر اساس یک نمونه‌ی کلی آماده شده‌اند که پس از چندبار تجربه این مورد را حس خواهید کرد.

همخوان کنید!
Share

2 دیدگاه برای “اصول اولیه اجاره خانه در آلمان و اروپا”

  1. با سلام، با تشکر فراوان از شما و تمامی اطلاعات خوب و دقیق که راجع به تمامی موارد میدهید.
    یک سوال داشتم شخصی که تا الان هیچ ملکی در آلمان اجاره نکرده و برای اولین بار میخواد اینکار رو انجم بده چه مدارکی باید داشته باشه.

    1. سلام، مدارکی که می تونین آماده کنین: کپی از پاسپورتها (و کارتهای اقامتتون) و یک نامه از کارفرما که توش مقدار حقوقتون ذکر شده باشه یا قراردادتون و یک نامه درخواست آپارتمان که می تونین توش در مورد خودتون و خانوادتون هم توضیحاتی بدین.

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *